Fin de la trêve hivernale : l’immobilier sous tension, entre loyers impayés et charges en souffrance
Le 31 mars sonnera la fin de la trêve hivernale, période durant laquelle les expulsions de locataires pour impayés sont suspendues. Si cette mesure vise à protéger les plus vulnérables des rigueurs du climat, elle marque aussi, chaque année, le retour à une réalité plus rude pour les propriétaires et copropriétés confrontés à des situations financières de plus en plus tendues.
📉 Des loyers impayés en hausse préoccupante
Les commissaires de justice – ex-huissiers, nouvelle étiquette pour anciens réflexes – tirent la sonnette d’alarme : les commandements de payer ont bondi de 11 % entre 2023 et 2024, atteignant le chiffre vertigineux de 171 000. Pour mémoire, il s’agit du premier acte officiel adressé à un locataire défaillant. Et ce n’est pas tout : les décisions de justice prononcées contre les locataires mauvais payeurs ont littéralement explosé, avec une augmentation de 112 %, pour s’établir à 45 000 jugements. On frôle la jurisprudence industrielle.
🏢 Les copropriétés aussi en détresse
Si les locataires peinent à honorer leurs loyers, les copropriétaires ne sont pas en reste. Selon Benoît Santoire, président de la Chambre nationale des commissaires de justice (CNCJ), près de 800 000 copropriétés rencontrent des problèmes de trésorerie, en particulier les plus petites – celles de moins de 10 lots, souvent fragiles par nature.
Le chiffre fait froid dans le dos : les charges impayées représentent près de 2 milliards d’euros, soit environ 20 % des appels de charges annuels, et concernent près d’un million de copropriétaires débiteurs. Dans 90 % des cas portés devant la justice, les syndics obtiennent gain de cause, mais à quel prix ? Les tribunaux, déjà engorgés, n’en peuvent plus de ces procédures à rallonge, et les syndics n’en peuvent plus de faire les pompiers de service.
⚖️ Vers une procédure plus rapide… et moins judiciaire ?
Face à cette avalanche de litiges, la CNCJ plaide pour une procédure alternative, plus fluide : une « sommation de payer » déjudiciarisée, directement délivrée par les commissaires de justice. Objectif : permettre un recouvrement sous 30 jours, sans passer par le détour parfois kafkaïen des tribunaux. Le juge resterait dans la boucle en cas de contestation, mais la première étape serait considérablement simplifiée – et surtout, accélérée.
« Je suis moi-même syndic », confie Benoît Santoire, « et malgré une, deux, trois relances, les propriétaires ne paient pas. Je dois appeler les autres pour leur demander des provisions… et là, l’ambiance à l’AG, je te laisse imaginer ! »
💬 Pourquoi cette recrudescence d’impayés ?
Deux causes principales sont évoquées :
- La pression sur le pouvoir d’achat, bien sûr, qui pousse certains à faire l’impasse sur le paiement des charges pour gérer des priorités plus urgentes. Mais attention : l’assurance de l’immeuble, elle, n’attend pas. En cas de sinistre, cela peut virer au cauchemar.
- Un climat de défiance croissant envers les syndics. Selon Régis Granier, vice-président de la CNCJ, « avant, les copropriétaires payaient même s’ils n’étaient pas satisfaits du syndic. Aujourd’hui, ils ne paient plus, tout simplement. »
📝 Et maintenant ?
Cette mesure de recouvrement simplifié figure parmi les six propositions que la CNCJ s’apprête à soumettre à la ministre du Logement, Valérie Létard. Dans un contexte où les impayés fragilisent autant les bailleurs que les copropriétés, l’enjeu est clair : désengorger la justice, sécuriser les finances des copropriétés, et restaurer un peu de sérénité dans les relations entre parties prenantes.
Mais d’ici là, une chose est sûre : le printemps s’annonce chaud. Et pas seulement à cause du climat.
Article inspiré largement d’un article de Martine Richard dans le Figaro Immobilier publié